ゴミ出しの時によく会うマダムと立ち話から「本家の不動産を相続したものの、不動産会社選びが大変だった」という話を伺いました。わたしも実家を処分したので不動産処分の大変さはなんとなく共有できます。家の処分だけでも大変なのにマダムが抱えているお悩みは、なんと訳あり物件の処分だったのです。
不動産の訳あり物件とは？
不動産の訳あり物件って聞いただけでも、ちょっと引いちゃいますよね。
実際どんなものが訳あり物件になると思います？
- 事故物件
訳あり物件で思いつくのがまずは事故物件です。
事件・事故が起きた物件はおのずと不動産価値が下がりなかなか買い手がつかないというのは、皆さん想像がつくと思います。
「大島てる」でチェックすると身近でも結構あります（汗）。（引っ越しを考える時にはここでチェック！）
- ボロアパート
マダムが相続したのがボロアパート（土地付き）。
独身者向けのアパートだそうです。
建てた当時は近くに工場があり、その企業が専属で借上げてくれたこともあったのですが、時代の流れでアウトソーシングが進み工場も移転、契約も解除になったそうです。
築年数も古く市の中心部から離れていたこともあり徐々に空室が多くなり、完全に無人状態のものを相続。（泣）
市からも防犯上の問題で指導が入るわ、相続税の支払い期限は10ヶ月以内だわ、早く現金化したいもののなかなか売れないわ、でかなり焦ったといっていました。
- 家財が置かれたままの空き家
空き家問題で困るのが家財の処分です。
家を売るにしても家財の運び出しに費用がかかります。
更地にするにも解体費用がかかる。結構な持ち出しです。
ではこうした不動産の訳あり物件はどうしたらいいのでしょうか？
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売れにくい事故物件の解決策
事故物件は、その名の通り何らかの事故が起こった物件ですので、一般の不動産物件よりも取引が難しいことがあります。
- 事故の内容を正確に把握する
事故物件には、火災、水害、自然災害、犯罪被害など、様々な種類があります。
事故の内容を正確に把握し、必要に応じて専門家に相談することで、物件の状態を把握しやすくなります。
- 修復費用を見積もる
事故物件には、修復費用が必要になることがあります。
修復費用を見積もり、物件の状態に見合った価格設定を行うことが重要です。
- 専門業者に依頼する
事故物件の買取りや販売には、専門の業者に依頼することがおすすめです。
専門業者は、事故物件の専門知識を持っており、物件の状態に見合った査定や販売活動を行ってくれることがあります。
- 魅力的な条件を提示する
事故物件には、それを買い手にとって魅力的な条件を提示することで、取引を促進することができます。
例えば、修復費用を負担する、価格を下げる、リノベーションなど、買い手にとってメリットとなる条件を提示することが重要です。
- 時間に余裕を持って取引する
事故物件は、買い手が見つかるまでに時間がかかることがあります。
売却を急ぐ場合は、価格を下げることが必要になるかもしれません。
時間に余裕を持って取引を行うことで、より良い条件で取引することができる可能性が高くなります。
グリコすごくハードルが高そう。自分では手に負えないですね。。。
事故物件の取引には専門知識や経験が必要となるためこういった物件に特化した不動産会社などの専門家に相談するしかないと思います。でもあるの？
ボロアパートの解決策
- リノベーションや再開発などの改修工事を行う
ボロアパートをリノベーションすることで、物件の価値を向上させ、売却や賃貸に繋げることができます。
また、周辺地域の再開発計画などを確認し、物件の価値を上げるための改修工事を行うことも有効です。
グリコ資金が豊富ならアリな選択ですね。
- 不動産業者に相談する
不動産業者に相談することで、物件の価値を正確に査定し、売却・賃貸活動を行ってもらうことができます。
不動産業者はなんといってもその道の専門知識がありますもんね。
- オークションなどの売却方法を検討する
物件の価値が低い場合や、早期処分が必要な場合は、オークションなどの方法で売却することも検討できます。
ただし、売却時には、価格や条件の交渉などの調整が必要なため、専門家のアドバイスは欲しいところ。
- 開発業者や投資家に売却する
物件の立地条件や土地価値などを活かし、開発業者や投資家に売却することも検討できます。
上記の対策はあくまでも一例。
ボロアパートの処分方法には様々な選択肢がある一方、物件の状態や立地条件、処分にかけられる予算などを考慮しなければならず、めっちゃ大変そう。
不動産会社のチラシがよく入りますが、たま〜にアパート1棟売却、というものを見かけます。
手放す理由を知りたいですが、、いろんな理由があるんでしょうね。。
マダムも”リノベーションするほどウチには余裕なんてないのよ〜相続税待ったなし！売却一択”とおっしゃっていました。
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古い空き家の解決策
人口が減少しているので空き家はますます増えていきます。
我が家のまわりもスクラップ＆ビルドが盛んですがなんでかな〜？と思ったら国が国策として旗振りをしていたことがわかりました。
またその特別法を受けて自治体も対策に取り組みだしました。（以下は一例です）
- 空き家対策支援金
空き家の解体、リフォーム、再生などにかかる費用の一部を補助する制度です。
この頃では解体費用に助成金を出す自治体も出てきました。（わたしが実家を手放した時はなかったよ、、）
ただし自治体によって補助率、補助対象費用額、要件などが異なります。
- 空き家管理組合設立支援金
複数の空き家をまとめて管理するための「空き家管理組合」を設立する際に、組合の設立費用や運営費用の一部を補助する制度です。
- 空き家情報公開制度
市区町村が空き家情報を公表することで、空き家の所有者や入居希望者がマッチングしやすくなる制度です。
- 空き家バンク
市区町村が、空き家の情報を一元管理するデータベースを作成し、入居希望者や再生事業者などに提供する制度です。
- 空き家等の自主的な再利用の促進に関する税制優遇措置
空き家を再利用するための支援策の一環として、固定資産税の減免などの税制優遇措置が設けられています。
このように全国の自治体も色々な制度を作って空き家対策に着手しはじめました。
もし居住地と離れた場所で空き家を所有していたら、その空き家がある地方自治体に相談するのも手ですね。
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空き家をそのままにしていると固定資産税の減免を受けられなくなる？
今までは、家が建っていれば固定資産税の住宅用地特例措置によって、固定資産税を更地の1/6に軽減する優遇措置がとられていました。
しかし2016年から「特定空き家」と認定されると住宅地特例措置が撤廃され、固定資産税が跳ね上がる仕組みになりました（汗）。
詳しく知りたい方はコチラを→☆（空き家対策の推進を目的とした固定資産税の住宅用地特例に関する取組について 国土交通省住宅局住宅総合整備課より各都道府県・指定都市 空き家対策担当部局へ宛PDF）
このような対策促進もありスクラップ＆ビルドが急に盛んになり始めたのかな？と思います。
だから「建て替え」が原因の粉じんが空気を汚すのか。。
訳あり物件でも取り扱う不動産会社はある
前述したように事故が起きた物件や老朽化したアパート、放置された空き家など「訳あり物件」は、通常の物件と比べて売却や処分が難しい傾向があります。
売れ残ってしまうと、そのまま更に劣化し、最悪、住宅地特例からはずされてしまうことも。
マダムが最初相談した不動産会社でかなり時間を使ってしまったのでマダム息子が調べて選んだのが「訳あり物件買取プロ」という不動産会社。
あまりに直球の名称だったので家にかえってググってしまいました（笑）
運営しているのは株式会社Alba Link。
諦め半分で電話をしたら割と良い条件で話がトントン進み、相続税を払うことができた〜と、言っていました。
アパートを相続する、事故物件を相続する、、なんてことは滅多にないことだけど取引をしてくれる会社もあるんだということも更に知れてびっくり。
本日は訳あり物件を相続したマダムのお話が興味深かったので、『おやかた』の一つの事例として訳あり物件や空き家処分について色々調べてみたグリコです。
我が家の周りもスクラップ＆ビルドが進んでいるけれど、調べてみたら国の対策にまで辿り着いて長くなってしまいました。
本日も最後までお読みくださりありがとうございました。
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